به گزارش سرمدنیوز، بازار مسکن که در سال جدید نوساناتی را همزمان با تغییر نرخ ارز تجربه کرد، نشان داد که تمایل مصرف کنندهها به سرمایه گذاری در این بازار کاهش یافته است. تنها بخشی از معاملات مسکن که هنوز برای دارنده ملک جنبه درآمد زایی دارد بخش اجاره مسکن است.
بررسی میدانی نشان میدهد مشاوران املاک در ماه جاری از وضعیت اجاره ملک رضایت بهتری دارند و فروش ملک و مشارکت در ساخت و سازها هنوز سهم بالایی از درآمد یک بنگاه املاک ندارد.
در گزارش امروز اقتصاد آنلاین، بخشی از گفت و گو با مشاوران املاک را میخوانید:
آقای جوادی کارشناس فروش یکی از املاکهای منطقه ۲ تهران میگوید: از زمانی که دلار گران شد در مجموع وضعیت بازار بهتر شد، اما هنوز به وضعیت مطلوب نرسیده است و با رسیدن به نیمه فصل زمستان بازار به حالت رخوت در آمده است و تمایل به خرید و فروش کم شده است.
وی در خصوص وضعیت اجاره میگوید: در این بخش وضعیت برای بنگاه ما بهتر بوده است و توانستیم معاملات بیشتری در این بخش انجام دهیم. اما هنوز در خواسته صاحب خانهها و مستاجرها تعادلی در خصوص وضعیت نحوه اجاره کردن ملک ایجاد نشده است. به این معنی که صاحبخانه تمایل دارد ملک را به صورت اجاره معامله کند تا درآمد بیشتری فراهم کند، در حالی که مستاجرها از ملکی که به صورت رهن معامله میشود بیشتر استقبال میکنند.
از منظر این کارشناس املاک داشتن امکاناتی مانند پارکینگ و امکانات رفاهی برای معامله املاک مناطق شمالی شهر یک ضرورت است و اگر ملکی فاقد چنین امکاناتی باشد معامله آن به سختی صورت میگیرد. که همین موضوع باعث کند شدن روند معاملهها در مناطق شمالی شهر تهران شده است.
وی میگوید: منطقه سعادت آباد تهران در فصل گذشته یکی از مناطقی بود که حجم معاملات مسکن در آن به شدت رشد یافت، که البته این موضوع در سایر مناطق هم تا حدی برقرار بود. به همین دلیل پیش بینی نمیکنم در فصل تابستان اجاره بها افزایش داشته باشد. اما در خرید و فروش مسکن با گسترده شدن تعداد معاملات در آینده به احتمال زیاد افزایش قیمتی هم صورت گیرد.
محاسبه اجاره بها با سود بانکی
آقای نجاریان دیگر مشاور املاک شهر تهران که در خیابان سیدخندان کار میکند، در خصوص وضع معاملات مسکن در این روزها میگوید: بازار مسکن هنوز در رکود است و تعداد معاملههایی که همکاران انجام میدهند نشان نمیدهد که وضعیت بازار مسکن تحول خاصی یافته است.
وی میافزاید: الگوی خرید و فروش و اجاره مسکن در مناطق پایین شهر و بالای شهر متفاوت است. به این معنی که در مناطق متراکم جنوبی تهران که خانههای کوچکی دارند تعداد خرید و فروش هم بیشتر است و مردم در فصل جابه جایی برای اجاره کردن بیشتر مراجعه میکنند. اما در مناطق شمالی تهران فروش خیلی کند شده است.
این مشاور املاکی وضعیت اجاره را در خیابان سیدخندان بهتر میداند و میگوید: برای بسیاری از مالکان که از محل پس انداز در بانک و دریافت سود بانکی درآمدی وجود داشت یک قاعده برای محاسبه اجاره بها شکل گرفته است به این شکل که این افراد مبلغ اجاره بها را کماکان با نرخ سود بانکی سابق که در گذشته دریافت میکردند محاسبه میکنند. همین موضوع هم به افزایش نرخ اجاره بها کمک کرد.
نجاریان که در زمینه مشارکت در ساخت و ساز هم فعالیت میکند در خصوص وضعیت تمایل مالکان ساختمانهای قدیمی به ساخت و ساز، این طور میگوید: خرید و فروش ملک کلنگی در تهران کاهش داشته است اما بسیاری از ساختمانهای آپارتمانی چند مالک تمایل دارند که ساختمان خود را به روش ۶۰ به ۴۰ به سازنده واگذار کنند. که در این روش مشارکتی بنگاهها میتوانند در سال یک الی دو مورد را به اتمام برسانند. این روش هم در حال حاضر کمی بیشتر از سود بانکی برای سازنده سود دهی دارد و این روش میتواند تاحدی برای فعالیت بنگاه دار مقرون به صرفه باشد.
پایان نگاه سرمایه گذاری به مسکن
با یکی از کارشناسان املاک خیابان ستارخان هم که حرف زدیم، تاکید کرد مسکن در سال جاری روند کاهشی را طی میکند. به طوری که تعداد معاملههایی که هر دفتر مشاوره املاک انجام میدهد نسبت به سال گذشته ۴۰ درصد کمتر شده است.
آقای خسروی میگوید: مسکن در سالهای گذشته بیشتر جنبه پس انداز برای آینده مردم را داشت و در همین خصوص معاملات مسکن با این دیدگاه صورت میگرفت. اما در فصل حاضر فقط جنبه تأمین یک سرپناه را برای مصرف کننده دارد.
این کارشناس فروش املاک که از وضعیت هجوم سرمایه گذاران به بازارهای طلا و سکه ناراضی است، این طور میگوید: در این سالها برخی به سراغ بازار سکه و ارز رفتند تا از نوسانات این بازارها سودهای هنگفت بدست بیاورند. همین موضوع هم باعث شد بازار مسکن از تب و تاب گذشتهاش بیفتند.
نقش شهرداری در کاهش ساخت مسکن
اما از منظر این کارشناس فروش مسکن یکی از اصلیترین دلایلی که بازار مسکن از رونق پیشین افتاده است، عملکرد شهرداری تهران در موضوع صدور مجوز ساخت و ساز است. وی این طور میگوید: شهرداری در حال حاضر در طی سال ۴ مرتبه نرخ عوارض ساخت و ساز را تغییر میدهد. همین موضوع باعث شده است که مالکانی که تمایل به فروش ملک دارند با یک محاسبه کوچک متوجه میشوند اگر ملک خود را به فروش برسانند امکان مجدد برای خرید زمین و دریافت مجوز و ساخت را از دست میدهند.
خسروی سال ۹۷ را برای بازار مسکن سال خروج از رکود میداند ولی معتقد است که در سال ۹۶ جهش قیمت و افزایش معاملات وجود داشته باشد و از نگاه او سال آینده سال خوبی برای بازار مسکن خواهد بود.