عصر پر گویی و پر نویسی گذشت. کوتاه بگوییم، کوتاه بنویسیم. (روزنامه آسیا)       
تعداد بازدید: ۲۲۴
وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی، جناب آقای کرباسیان، اخیراً طی دستوری، بانک‌های دولتی را مکلف به اقدام در ارتباط با فروش اموال مازاد نمودند،البته معضل دارایی‌های مازاد، تنها گریبانگیر بانک‌های دولتی نیست، بلکه بانک‌های خصوصی با این معضل دست به گریبان اند، اما باید دید که این نظام بانکی برای بر طرف کردن این معضل، چه گزینه‌هایی را در مقابل خود دارند
کد خبر: ۸۳۳۸۸
تاریخ انتشار: ۰۴ آذر ۱۳۹۶ - ۱۱:۱۱

هزار خان دارایی‌های مازاد بانک‌ها

به گزارش سرمدنیوز به نقل ازایران ، در کلی‌ترین شکل می‌توان دارایی‌های مازاد بانک‌ها را با اندکی اغماض در دو گروه املاک مازاد و شرکت‌های تحت مالکیت قرار داد. املاک مازاد بانک‌ها نیز دارای ۲ ریشه اصلی هستند بخش اصلی این املاک، وثایق ملکی هستند که در قبال اعطای تسهیلات به ترهین بانک‌ها درآمده بودند و متعاقب عدم بازپرداخت بدهی از سوی مدیونین، به تملک بانک‌ها درآمده‌اند. بخش کوچکتری از این املاک، ساختمان‌هایی هستند که در نتیجه برنامه‌های هوشمندانه کوچک‌سازی بانک‌ها، مازاد شناخته شده‌اند. مجموعه دارایی‌های ملکی فوق (صرف نظر از نوع و خاستگاه) جزو دارایی‌هایی هستند که بانک‌ها تمایل چندانی برای حفظ آنها ندارند، چرا که عملاً از چرخه مولد درآمدزایی خارج بوده و ظرفیت سودآوری بانک‌ها را محدود کرده‌اند، اما تمایل بانک‌ها به فروش این دارایی‌ها، شرط لازم برای حل معضل است و نه شرط کافی. وجود کشش در بازار مسکن را می‌توان به‌عنوان شرط کافی در این بخش مطرح کرد و متأسفانه با توجه به شرایط رکود حاکم بر بازار املاک، این شرط مهیا نیست. از سوی دیگر زمانی که از منظر فروش، این دارایی‌ها را مورد بررسی قرار دهیم در می‌یابیم که این مجموعه به دو بخش املاک سهل‌البیع و املاک مشکل دار قابل تفکیک هستند. املاک مشکل‌دار شامل مواردی هستند که ملک دارای معارض بوده یا مالکیت بانک درآن به صورت مشاع و به اندازه بدهی مدیون است. در چنین مواردی عملاً تحقق اهداف فروش برای بانک‌ها بسیار دشوار خواهد بود. این بدان معنی است که حتی با فرض رونق بازار املاک (که لااقل در کوتاه مدت، فرض چندان واقع بینانه‌ای محسوب نمی‌شود)، کماکان فروش این املاک، با اما و اگرهایی مواجه است.

گروه دوم دارایی‌های مازاد را شرکت‌های اقماری بانک‌ها تشکیل می‌دهند. این گروه از دارایی‌ها را نیز می‌توان از منظر خاستگاه به دو گروه شرکت‌های تملک شده ناشی از عدم پازپرداخت تسهیلات بانکی مدیونین و شرکت‌های تملک شده ناشی از رد دیون دولت به بانک‌ها، تقسیم کرد. آنچه که می‌تواند به‌عنوان ویژگی مشترک عموم این دوگونه شرکت‌ها مطرح کرد، زیانده بودن آنهاست و از این رو، این شرکت‌ها عموماً خریداری ندارند. حتی معدود شرکت‌های سودآور نیز در شرایط رکود فعلی حاکم بر اقتصاد کشور، موقعیت‌های جذابی برای سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شوند. لذا در این گروه از دارایی‌های مازاد هم همان وضعیت گروه نخست یعنی تمایل فروشندگان به عرضه و نبود کشش در بازار یا به عبارتی فقدان خریدار حکمفرماست.

یکی از کارآمدترین راهکارهای خروج از وضعیت بغرنج فعلی، استفاده از نهادهای خاص (SPV/SPE) با مأموریت خرید دارایی‌های مازاد (به طور خاص ملکی) و آزاد کردن ترازنامه بانک‌هاست. چنین اقدامی باعث افزایش توان تسهیلات دهی بانک‌ها شده و به نوبه خود می‌تواند به‌عنوان محرک خروج از رکود عمل کند. این نهادها می‌توانند در گام بعدی به صورت تدریجی، نسبت به فروش املاک متناسب با ظرفیت بازار اقدام کنند. در مورد شرکت‌ها نیز راه حل مشابهی قابل استفاده است با این تفاوت که نهادهای مورد نیاز در این بخش باید از مهارت‌های تخصصی تحلیل و رشد کسب و کارها (یا به عبارتی فرآوری دارایی) بهره‌مند باشند. همانگونه که اشاره شد، عموم شرکت‌های موجود در سرفصل دارایی‌های مازاد بانک‌ها، زیانده هستند، اما این بدان معنا نیست که هیچ یک از این مجموعه‌ها نمی‌توانند در آینده به واحدهای سودآوری تبدیل شوند. از آنجا که بانک‌ها از مهارت لازم جهت بنگاهداری در حوزه‌های غیرمرتبط با زنجیره ارزش خود، کم بهره هستند، نتوانسته‌اند تغییری در وضعیت این شرکت‌ها ایجاد کنند اما چنانچه نهادهای خاصی که مجهز به تخصص کلینیکی بررسی کسب و کارها هستند، پا به عرصه گذارند، این امکان فراهم خواهد بود که بسیاری از شرکت‌های مذکور، پس از طی کردن فرآیند «درمانی»، به سودآوری مطلوبی رسیده و به بازار عرضه شوند. نهایتاً معدود شرکت‌های فاقد این قابلیت نیز از سوی این نهاد وارد فرآیند انحلال می‌شوند.

مالکیت نهادهای گروه اول که جهت خرید دارایی‌های ملکی ایجاد می‌شوند، عموماً با دولت بوده و منابع آن از سوی بانک مرکزی تأمین می‌شود، چراکه با توجه به حجم دارایی‌ها و وضعیت بازار، نمی‌توان انتظار داشت که بخش خصوصی، در این عرصه ورود نماید. اما در بخش دوم باید اذعان کرد که بخش دولتی، ابزار جذب افراد متخصص جهت راه‌اندازی کلینیک‌های کسب وکار را ندارد. لیکن خوشبختانه نهادهای گروه دوم می‌توانند نهادهای سودآوری باشند لذا می‌توان انتظار داشت که بخش خصوصی در صورت لحاظ شدن امتیازات ویژه‌ای (نظیر معافیت‌های مالیاتی و...)، در این عرصه ورود پیدا کند. این اقدام در عین حل کردن یکی از معضلات عمیق بانک‌ها، مزایای چندگانه‌ای نظیر ایجاد اشتغال برای واحدهای غیرفعال، کمک به خروج از رکود و شکل‌گیری بدنه حرفه‌ای از متخصصان ارتقای کسب و کار در کشور خواهد بود.

ریشه‌های معضل اموال مازاد بانک‌ها

مسأله دارایی‌های مازاد نظام بانکی در سال‌های اخیر به مسأله حادی در اقتصاد ایران و بازار مالی و پولی کشور تبدیل شده است. این اموال و دارایی‌های منقول حاصل بیش از یک دهه ورود بانک‌ها به‌عرصه بنگاهداری است. مسأله‌ای که بیش از همه در اثر حباب کاذب قیمت مسکن در اواخر دهه هشتاد و رشد ۳ برابری قیمت‌ها به وجود آمد و بانک‌ها را به سمت سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز سوق داد. این نوع از بنگاهداری مریض موجب شده هزاران میلیارد تومان از سرمایه و اموال نظام بانکی ایران را به شکل منجمدی غیرقابل استفاده کند. مطابق آخرین آمار بیش از 15 هزار ملک مازاد در شبکه بانکی به ارزش حدود 26 هزار میلیارد تومان شناسایی شده است که اکنون با دستور وزارت اقتصاد درصدد تعیین تکلیف و فروش هستند. با وجود این هنوز تحول عمده‌ای در فروش این اموال مازاد به وجود نیامده و با توجه به فضای تقریباً راکد معاملات ملکی، درصد بسیار کمی از این اموال به فروش رفته‌اند. مدیران عامل برخی بانک‌ها حتی می‌گویند برای فروش اموال مازاد خود به بنگاه‌های املاک متوسل شده‌اند و البته این مسأله هم چاره ساز نبوده و دردی را دوا نکرده است!

برای ساماندهی این وضعیت و ورود سرمایه هنگفتی که در املاک مازاد بانک‌ها حبس شده بود به بخش تولید، در خرداد ماه سال ۱۳۹۴ قانون رفع موانع تولید تصویب شد که مواد ۱۶ و ۱۷ این قانون صرفاً اشاره به بحث واگذاری اموال و املاک مازاد بانک‌ها دارد. در ماده ۱۶ صراحتاً گفته شده بانک‌ها موظفند سالانه یک سوم اموال و املاکی که به تشخیص بانک مرکزی مازاد تشخیص داده می‌شود واگذار کنند و در ماده ۱۷ هم برای آن ضمانت اجرایی در نظر گرفته است، به این ترتیب که اگر بانک‌ها طبق زمانبندی تعیین شده اموال مازاد خود را واگذار نکردند، بر درآمدهایی که از محل این اموال و املاک مازاد برای بانک‌ها ایجاد می‌شود، مالیات‌های تصاعدی تا ۵۵ درصد اخذ شود. همچنین دولت در آیین نامه فروش اموال مازاد بانک‌ها اجازه داده که از قیمت کارشناسی روز فروش ملک تا ۳۰ درصد کم شود تا املاک به فروش برسد و حتی ۲۰ درصد به صورت نقد داده شود و مابقی در اقساط ۳۶ ماهه دریافت شود.

محمدرضا حسین‌زاده رئیس شورای هماهنگی بانک‌های دولتی چندی پیش درباره دلایل رشد اموال مازاد در اختیار بانک‌ها گفته بود: باوجودی که بانک‌ها همواره املاکی در اختیار داشته‌اند، ولی تعداد این املاک مازاد طی سال‌های اخیر افزایش یافته است. با توجه به رکودی که اقتصاد ایران در سال‌های گذشته درگیر آن شد، کسانی که از شبکه بانکی تسهیلات گرفته بودند توانایی بازپرداخت اقساط خود را نداشتند و به همین دلیل مایل هستند تا ملک را با بدهی خود تهاتر کنند.


نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
آخرین اخبار
پربازدید ها